08 января 2021
Сделки с недвижимостью, особенно с квартирами, становятся все популярнее. Кто-то покупает, кто-то продает, но рано или поздно почти каждый человек сталкивается с тем, что встает вопрос об уплате налогов с продажи квартиры. Об этом и будет наша статья. А точнее, о том, как уменьшить налог при продаже квартиры, как законно снизить доход, чтобы меньше заплатить в качестве НДФЛ?
Налогия
Статьи
Почему с продажи квартиры нужно платить налог
- Прежде, чем окунаться в тему уменьшения налогов, разберемся, почему вообще с продажи квартиры нужно платить налог?
- Тут все просто – такой закон.
- С любого дохода вы должны заплатить 13% в качестве налога на доходы физических лиц – тот самый НДФЛ.
Вы наверняка задавались вопросом, почему в вашем трудовом договоре стоит одна сумма, а получаете вы меньше? Именно из-за НДФЛ. С вашей зарплаты работодатель удерживает 13% и на руки вы по факту получаете не всю з/п, а 87% от нее, после удержания налога.
А 13% идут в бюджет государства.
С остальными доходами также. Сдаете квартиру в аренду? Заплатите налог. Была продажа квартиры или другого имущества? Опять-таки заплатите 13% в качестве подоходного налога.
Когда продажа квартиры не облагается налогом
Есть важный момент, который помогает не то что уменьшить налог с продажи квартиры, а позволяет вообще избежать его уплаты – истечение минимального срока владения.
Есть определенный период времени – 3 года или 5 лет, он называется минимальным сроком владения. Когда этот срок истекает, с продажи квартиры никаких налогов платить не нужно.
Минимальным сроком владения считается 3 года для объектов, которые попадают хотя бы под одно из условий:
- Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от близкого родственника или члена семьи (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки)
- Недвижимость стала собственностью вследствие приватизации
- Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
- Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года
- Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй.
Во всех других случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.
Пример: Иванову в 2018 г. досталась квартира по наследству от дедушки. Он продал ее в 2020 г., и заплатил 13%, так как минимальный срок владения для данного случая 3 года, еще не истек.
Петров стал владельцем недвижимости вследствие приватизации в марте 2017 года, а продал он квартиру в июле 2020 г., и НДФЛ платить не пришлось – минимальный срок владения три года истек.
- Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.
- При продаже такого жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.
- То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2014 года.
- Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Но если вам все-таки нужно платить налог, то хотелось бы знать, как можно его уменьшить, снизить, чтобы сэкономить на продаже. Для этого есть два способа – вы можете уменьшить доход от продажи с помощью налогового вычета, либо можно уменьшить его на ранее произведенные расходы. Но обо всем по порядку.
Налоговый вычет
Вы можете уменьшить свой доход на сумму налогового вычета и заплатить налог с остатка.
1 000 000 рублей – сумма вычета, на который можно уменьшить доход от продажи квартиры.
Пример:
Сидоров продает квартиру, которую ему подарили родители два года назад. Сумма продажи – 2 миллиона рублей. Вместо того, чтобы платить налог со всей суммы – 260 000 руб., Сидоров законным образом может уменьшить доход на 1 миллион и заплатить 13% с остатка – с 1 миллиона – 130 000 рублей.
То есть система расчета очень проста:
Сумма продажи – налоговый вычет = налогооблагаемая база (сумма, с которой платится 13% НДФЛ).
Если продажа была за 1 миллион или меньше, с помощью вычета вы можете уменьшить налогооблагаемую базу до 0 и налог платить не придется. Но декларацию все равно нужно будет подать.
Пример:
Петров продал квартиру за 700 000 руб. Используя вычет, он может уменьшить свой доход до нуля, и платить налог с продажи квартиры не будет вовсе.
Уменьшение дохода на расходы
Если вы приобретали ранее недвижимость, которую сейчас продаете, можно уменьшить доход от продажи на сумму понесенных расходов на ее покупку, и заплатить налог с разницы в сумме. Главное условие – наличие документов, которые могут эти расходы подтвердить.
Пример: Сергеев купил жилье за 2 миллиона рублей и через год решил его продать за 3 млн руб. Если Сергеев использует вычет, чтобы уменьшить налогооблагаемый доход, то налог составит – 260 тыс. Но если уменьшить доход на расходы, то снизит налогооблагаемую базу до 1 миллиона (3 000 000 – 2 000 000) и налог от продажи составит 130 тыс. руб.
Серов купил жилье два года назад за 5 миллионов и продал тоже за 5 млн. Он не будет платить налог, так как может уменьшить сумму продажи на расходы и в результате его доход составит 0 рублей. Но декларацию также нужно будет подать.
Таким образом, можно сделать вывод, что уменьшить и снизить налог за продажу квартиры можно в том случае, если уменьшить доход, облагаемый НДФЛ. А для этого существует два способа: использовать налоговый вычет или уменьшить доход на произведенные ранее расходы.
Какой из вариантов предпочтительнее – решать вам. Сохраняйте нашу статью, чтобы всегда можно было к ней обратиться!
Получите налоговый вычет
Выберите удобный тариф и получите налоговый вычет быстро и просто
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Вычет расходов на приобретение
Имущественный вычет при продаже квартиры
Продавайте доли по отдельным договорам
Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею
дольше минимального срока. Если этот
срок не наступил, вы обязаны заплатить налог – 13% от суммы,
указанной в договоре купли-продажи.
За счет налоговых льгот, установленных законодательством РФ,
можно значительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать и
применить вид льготы. Рассказываем, как это сделать.
Услуга Быстровычет: возврат НДФЛ за 7 дней, а не за 4 месяца!
Уменьшение НДФЛ за счет вычета расходов на
приобретение
Чтобы уменьшить налог с продажи квартиры, можно применить вычет
расходов на приобретение.
Налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всей
суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом
расходов на приобретение этой же недвижимости. Основание: пп. 2 п.
2 ст. 220 НК РФ.
Пример:
В 2019 году вы купили квартиру за 1 млн рублей, а в 2021 году
продали за 2 млн рублей. Как уменьшить сумму налога с продажи?
От стоимости, полученной при продаже, отнимаем стоимость,
потраченную на покупку этой же квартиры. С полученной разницы
платим 13%: (2 млн – 1 млн) х 13% = 130 тыс. рублей.
Если после применения льготы сумма налога стала нулевой, это не
освобождает вас от декларирования дохода. До 30 апреля 2022 года вы
должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую
инспекцию. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля того же
года.
Пример:
В 2020 году вы купили дом за 1,5 млн рублей, а в 2021 продали за
1,3 млн рублей. Так как сумма продажи меньше суммы покупки, вы
освобождены от уплаты налога с продажи дома. Несмотря на нулевой
итог, вы обязаны до 30 апреля 2022 года заполнить и передать в ИФНС
по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.
После покупки квартиры сохраняйте договор купли-продажи и
платежные документы. Впоследствии они потребуются для заполнения
декларации 3-НДФЛ при продаже этой же квартиры.
Потерянные документы можно восстановить: подтверждение платежей
– в банке, а копию договора купли-продажи – в риэлтерской компании,
у продавца или в Росреестре.
Заполнить декларацию 3-НДФЛ и получить помощь налогового эксперта
Имущественный вычет при продаже
квартиры
Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована,
получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычет
расходов, так как расходов на приобретение у вас не было.
Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный
налоговый вычет. Применив его после продажи такого жилья, вы
снижаете размер налоговой базы на 1 млн рублей и с полученной
разницы платите налог. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественный
вычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаете жилье
дешевле 1 млн рублей. В этом случает налоговая льгота полностью
перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплаты налога.
Пример:
В 2020 году вы получили в наследство квартиру и в 2021 продали
ее за 2,3 млн рублей. Как снизить налог с продажи? В 2022 году при
заполнении декларации 3-НДФЛ и расчете налога вы не можете сделать
вычет расходов на приобретение, так как не тратились на покупку
квартиры. Применяем имущественный налоговый вычет: 13% х (2,3 – 1)
= 169 тыс. рублей.
Обратите внимание! Если квартира была
куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть
стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и
70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
Продавайте доли по отдельным договорам
Если вы не единственный собственник квартиры, а владеете ею на
правах долевой или совместной собственности, то имущественный
налоговый вычет распределяется на всех владельцев.
Это прописано в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации
имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной
собственности, соответствующий размер имущественного налогового
вычета распределяется между совладельцами этого имущества
пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае
реализации имущества, находящегося в общей совместной
собственности)».
При продаже жилья по общему договору купли-продажи 1 миллион
налогового вычета делится на всех собственников. А при продаже
долей отдельными договорами имущественный вычет предоставляется
каждому собственнику в полном объеме. За счет этого можно
значительно уменьшить налоговые платежи.
Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!
Пример продажи недвижимости по общему договору
купли-продажи:
Квартира в равных долях находится в общей долевой собственности
супругов. В 2021 году семейная пара продает жилье за 2 млн
рублей по единому договору купли-продажи. Какой налог с
продажи нужно заплатить каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн
(½ квартиры) – 500 тыс. (½ вычета)) = 65 тыс. рублей.
Пример продажи долей квартиры по отдельным договорам
купли-продажи:
Квартира находится в равных долях общей долевой собственности
супругов. В 2021 году семейная пара продает жилье за 2 млн
рублей по отдельным договорам купли-продажи. Какой налог с
продажи нужно заплатить каждому из супругов?
Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 1 млн. (полный вычет)) =
0.
Таким образом, при продаже недвижимости по отдельным договорам
каждый из собственников имеет право на получение имущественной
налоговой льготы в полном объеме.
Налог с продажи жилья можно уменьшить, есть законный способ
Поправки налогового кодекса, касающиеся налога при продаже недвижимости физическими лицами, вступающие в силу в начале 2016 года, существенно увеличивают период владения недвижимым имуществом, в котором, в случае ее продаже, собственнику придется уплачивать налог в 13%.
В большинстве случаях собственник жилья продает его с целью улучшения жилищных условий своей семьи в ближайшем будущем. Добавив некоторую сумму к вырученным средствам от продажи старой квартиры он обычно покупает другое жилье, более лучшего качества.
Государство же, облагая налогом такие операции с недвижимостью, на самом деле сокращает возможности гражданина по улучшению жилищных условий его семьи.
Поэтому многие собственники жилых помещений, которыми они владели менее установленного законом срока, при продаже задумываются о том, как же снизить налог с продажи законным способом.
Уже многим заинтересованным владельцам недвижимости известно, что с 1 января 2016 года, они смогут продать свое недвижимое имущество, без уплаты налога на полученный доход, только лишь по истечении 5-ти лет после его приобретения.
А если срок владения меньше 5 лет, тогда налогом в размере 13% будет облагаться сумма полученного дохода от продажи, но не менее 70% её кадастровой стоимости или дохода, рассчитанного как разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.
Кстати в законе есть исключение для некоторых категорий собственников, для которых срок владения недвижимостью в случае её продажи, остался прежним — 3 года, без уплаты налога. К таким льготникам относятся владельцы недвижимости, получившие его: в наследство, в дар, по договору пожизненного содержания и собственники приватизированного жилья.
Если продавец недвижимости ранее не использовал право на налоговый вычет, тогда он сможет вернуть себе до 260 тысяч рублей уплаченного налога в виде налогового вычета.
Снизить налог с продажи своего имущества вы можете законным способом
Снизить налог с продажи квартиры после 1 января 2016 года, если период её владения оказался менее 5 лет, можно вполне законным способом. Для этого нужно грамотно пользоваться налоговыми инструментами.
Если вы купите жилье в новостройке и станете его продавать ранее пятилетнего срока владения, то в виду незначительного роста стоимости м², установившегося за последние годы, разница в кадастровой цене покупки (зафиксированной в договоре уступки или купли-продажи) и новой кадастровой ценой при продажи вашей квартиры не даст возникнуть обязанности по уплате налога.
Если вы покупаете жилое помещение на вторичном рынке, тогда в договоре купли-продажи необходимо обязательно указывать фактическую сумму заключенной сделки. В будущем, в случае его продажи ранее 5 лет владения, указав в договоре купли-продажи ранее уплаченную вами сумму при покупки этой недвижимости (а эта сумма обычно выше кадастровой стоимости помещения), обязанность по уплате налога с продажи недвижимости у вас отпадет.
А вот льготным категориям собственников, которые не могут ждать три года и хотят продать свою недвижимость ранее, придется уплатить государству налог с полученного дохода при её продажи.
Сегодня некоторые собственники пытаются уйти от уплаты налога при продаже своей недвижимости, с «коротким» сроком владения на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, путем внесение в договор купли-продажи цены продажи менее 1 млн.
рублей, а разница от реальной цены, уплаченная покупателем, обосновывается как неотделимые расходы на улучшение недвижимости и оформляется отдельной дополнительной распиской.
Однако покупатели, имеющие свежую информацию по налогообложению физических лиц, уже не идут на заключение сделок в такой форме.
Все дело в том, что в этом случае покупатель потеряет часть своих денег при возврате ему налогового вычета от государства, а в случае продажи этой недвижимости в будущем, ему придется указывать покупную цену, которую он указал при её покупке — менее 1 млн.
рублей (что будет меньше кадастровой стоимости), а это значит, ему придется уплачивать налог на основе кадастровой стоимости продаваемой недвижимости.
Если у вас нет другого выхода, для снижения налога законным способом, тогда придется заложить предполагаемую сумму налога в продажную цену вашей недвижимости или в состав своих затрат по ее продаже.
Главное нужно запомнить, что имущественный налоговый вычет при продаже равен 1 000 000 рублей, он же при покупке равен 2 000 000 рублей и не путать их. Кроме того нужно учитывать то, что налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику не на объект имущества, а на налоговый период.
С начала 2016 года, при продаже недвижимости ранее 5 лет её владения, за налогооблагаемую базу, для уплаты НДФЛ, будет приниматься в расчет кадастровая стоимость этой недвижимости умноженная на 0,7.
А если сумма сделки, отраженная в договоре купли-продажи, будет менее этой величины, тогда налоговая все равно посчитает налогооблагаемую базу аналогичным образом, в размере 70% от кадастровой стоимости.
Все перечисленные налоговые новации будут касаться только объектов недвижимости приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Если недвижимость приобретена до окончания 2015 года, то расчет дохода от её продажи и налога будет производиться по старому порядку налогообложения.
То есть, приобретя недвижимость в декабре 2015 года, вы сможете её продать после 3-х лет владения без уплаты налога 13%.
Если у вас имеется вопрос, связанный с особенностями купли-продажи собственности и её налогообложению, задайте его нам. На нашем сайте вы в любое время сможете задать свой вопрос, описав вашу конкретную ситуацию, а наши адвокаты проанализируют ее и бесплатно вас проконсультируют.
Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?
O'SHI/Fotolia
Отвечает общественный деятель, экономист Роман Харланов:
Налогом в 13% не облагаются сделки объемом до одного миллиона рублей. Если собственность находится во владении более трех либо пяти лет (в зависимости от года приобретения), подоходный налог тоже не платится. В данной ситуации, если стоимость квартиры 3,1 млн рублей и Вы хотите ее продать вскоре после покупки, то можно попытаться пойти другим путем.
Например, если Вы (условно) купили жилье за два с небольшим миллиона, а продали за три, то есть разница в цене составляет чуть меньше одного миллиона, в принципе, можно указать в документах не выручку, а доход. Иными словами, Вашу личную прибыль от сделки. Тогда, возможно, удастся выплаты этих 13% избежать.
Однако налоговой инспекции в данном случае нужно представить соответствующие основания.
Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?
Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Что касается затрат, то существуют разные виды налоговых вычетов. Вы можете указать в налоговой декларации ту сумму, за которую Вы приобрели эту квартиру.
В таком случае с данной суммы Вы не будете платить налог, но есть налоговый вычет 1 млн рублей, который предполагает отдельную заявку для налоговой декларации. При продаже квартиры можно рассчитывать только на налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры.
Однако можно заявить отдельно налоговый вычет на покупку с 2 млн рублей он составляет 13%. Также возможно заявить налоговый вычет на ремонт 13% со всех вложений в ремонт.
Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:
Если квартира была в собственности меньше трех либо пяти лет (в зависимости от года приобретения) или же Вы продали квартиру дороже, чем купили, то по закону Вы обязаны заплатить налог на доходы физических лиц.
Уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц можно, воспользовавшись правом на стандартную налоговую льготу в размере 1 млн рублей при условии, что Вы не использовали эту льготу в отчетном году ранее.
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?
Во-вторых, если имущество не было Вам подарено, то можно показать в налоговой затраты, связанные с приобретением квартиры. Для этого нужно вместе с декларацией 3-НДФЛ подать копию договора покупки этой квартиры и подтверждающий оплату документ.
Обращаю внимание, что одним из существенных условий уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц является приобретение нового имущества в одном и том же отчетном периоде и использование права на имущественный вычет.
Например, 3,1 млн рублей (стоимость проданной квартиры) – 1 млн рублей (налоговая льгота) = 2,1 млн рублей (налогооблагаемая база по НДФЛ). При покупке имущества за 2 млн рублей и больше у Вас есть право на имущественный вычет в размере 2 млн рублей.
В связи с этим 2,1 млн рублей – 2 млн рублей = 100 тысяч рублей. Соответственно, 13% от 10 тысяч равно 13 тысяч рублей.
13% от 2,1 млн рублей равно 273 тысячи рублей.
273 тысячи – 13 тысяч рублей = 260 тысяч рублей.
Итого налог будет на 260 тысяч рублей меньше. Внимание! Данный закон не распространяется на покупку движимого имущества.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Единственный способ уменьшить или не оплачивать налог с продажи имущества, срок владения которого составляет менее трех-пяти лет (в зависимости от формы и времени приобретения), – это указать, что квартира приобретена за сумму, равную продажной.
То есть Вы не получили прибыли с операции с недвижимостью, соответственно, Вам не с чего оплачивать налог на прибыль. Но это возможно, только если Вы не пользовались правом возврата подоходного налога по этой квартире.
Если же Вы получили налоговый вычет по данной квартире, то придется оплатить налоги в полном размере, если вы продаете ее менее чем через пять лет.
Если вы потратили на приобретение данной квартиры меньше, чем получаете при ее продаже, то также в 3-НДФЛ вы можете показать затраты на ремонт этой квартиры, а именно: договор подряда со строительной организации с актом выполненных работ и квитанцией, чеки на покупку стройматериалов и т. д. Налоговая будет рассматривать это как затраты, которые тоже будут вычитаться из налогооблагаемой прибыли. Но затраты должны быть доказаны официальными документами.
Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
Главное о материнском капитале для покупки жилья
Отвечает специалист по налогообложению, адвокат адвокатского бюро «Система защиты» Ольга Мозго:
Самые распространенные затраты – это уплаченные денежные суммы при покупке квартиры. Если же квартира приобреталась за счет средств субсидии или материнского капитала, то субсидии и материнский капитал также являются расходами. Кроме того, в расходах можно учесть и уплаченные проценты по целевым кредитам.
Если квартира была подарена юридическим лицом, то в расходы включается уплаченная сумма налога.
При этом на все расходы должны быть документы: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, расписки в получении денег и другие документы, исходя из наличия того или иного вида расходов.
При отсутствии документов нет оснований для включения в декларацию затрат. А это означает, что уменьшить сумму налога возможно только путем использования вычета в 1 млн рублей.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?
Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?
Можно ли получить налоговый вычет повторно?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как законно сократить размер налога при продаже квартиры — СИБДОМ
Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались.
Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки.
Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.
С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).
Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.
Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.
Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости.
Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.
В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам.
Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.
Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока.
Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.
О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.
Как уменьшить размер налога?
Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.
«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка.
На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года.
Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость.
Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.
Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).
Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).
«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».
- Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов
- Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).
- Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.
К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.
Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.
Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.
«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.
Размер налога при продаже доли в собственности
Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.
К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей.
Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.
В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.
Способ третий — при встречной покупке
Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года.
Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья.
Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).
Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
Как уменьшить налог с продажи квартиры в 2021 году — Мастерская риэлтора
Как можно уменьшить налог при продаже квартиры, каким образом минимизировать размер уплаты сбора ФНС в зависимости от сроков владения недвижимым имуществом и суммы продажи — способы и льготы. В конце пройдите опрос и узнайте опыт коллег!
По российскому законодательству продажа любого объекта собственности облагается налогом. При сделке с жилым фондом, находившемся во владении менее трех лет, имущественный вычет составляет 13%.
Как уменьшить сумму налога с продажи квартиры
Достаточно соблюсти сроки:
| Тип жилья | Когда продается без НДФЛ |
| Объект получен в наследство | Через 3 года |
| Получен в подарок от близкого родственника | Через 3 года |
| Собственность в результате приватизации | Через 3 года |
| Перешел по договору ренты с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилплощадь продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом 2-ю купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Налоговые льготы, предусмотренные законом, могут существенно снизить сумму НДФЛ при продаже жилья. Знание закона поможет существенно сэкономить средства владельца квадратных метров.
Узнайте, как оптимизировать налогообложение при сделках с недвижимостью!
Например, гражданин, не участвующий в операциях купли – продажи имущества (приватизация жилого помещения, дарственная, рента или получение наследства), имеет право на снижение базы налогового вычета.
Как уменьшить налог с подаренной квартиры: выплата производится из расчета разницы на 1 миллион рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Важно! Получения наследства дает право собственности со времени смерти гражданина, «отписавшего» жилище. При долевом владении квадратных метров, время исчисляется с момента первоначального обладания жилой площадью.
Государственные льготы в сделках с имущественным вопросом, позволяют приобретателю не оплачивать «серьезные» деньги.
Понимание своих прав помогут разобраться в хитросплетениях законодательства. Как пример, обладатель одной комнаты, выкупивший и зарегистрировавший на себя право владения на целую квартиру (второй или третьей комнаты), а через год продавший жилье, по законодательству не должен платить налоговым органам, так как срок владения исчисляется с момента покупки первого объекта.
Это интересно: какие налоги платит риелтор и агентство
Важно! Если продавцу пришло уведомление о необходимости подать декларацию, данный факт не означает необходимость выплаты денежных средств от сделки. В данной ситуации составляется объяснительное письмо с разъяснениями нюансов и прикладываются ксерокопии документов.
Подоходные выплаты начисляют с прибыли, а не с полученных денежных средств от продажи жилплощади.
Способы, как уменьшить налог с продажи недвижимости:
- На момент продажи истекло три года после приобретения (до 1. 01.2016г), квадратных метров. Декларация и НДФЛ отсутствуют.
- По истечению 5 лет владения собственностью. После установленного законодательством периода деньги не взимаются, независимо от вырученных финансов.
- Реализация квартиры обошлась в сумму, равную ее приобретению (но не менее 70% от ее кадастровой цены).
- Недвижимость покупалась дороже, а ее продажа произошла дешевле (не менее 70% КС). Исчисление кадастровой ставки осуществляется на 01.01 того года, когда была совершена сделка.
Уменьшение налога за счет вычета расходов на приобретение
Практика вычета расходов на покупку квартиры помогает существенно уменьшить сборы при продаже собственности. На основании кодекса статьи пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ предусмотрена налоговая льгота, подразумевающая оплату пошлины не с общей суммы договора купли – продажи, а предусматривает вычет финансов на покупку той же недвижимости.
Схема представляется следующим образом:
Например, приобретение жилья за 1 миллион рублей в 2017 г. и его реализация в 2019 г. за 2.5 миллиона предусматривает налогообложение из расчета разницы в сумме в размере 13 %. По факту выходит уплата средств по формуле: 2.5 миллиона – 1 миллион, умноженные на 13 %. Итог, – 260 тысяч, необходимые к возврату. Налог оплачивается до 15.07 того года, когда произошла сделка.
Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ и отправка документа в местные органы ИФНС, даже с нулевым балансом (если выручка от реализации меньше стоимости приобретения), подается до 30 апреля.
Использование имущественного вычета при продаже квартиры
Выгодный вариант по экономии средств, – распродажа жилища по долям. Он подходит нескольким совладельцам занимаемых квадратных площадей. Как правило, такую недвижимость приобретают посредством материнского капитала, наследования или приватизации.
Совладельцами могут стать граждане всех возрастных категорий, в том числе и несовершеннолетние дети. При сбыте данного объекта имущественный налог распространяется на всех совладельцев.
В подпункте 3 пункта 2 ст. 220 НК РФ прописано о распределении имущественного налога пропорционально их долевого участия во владении «метражом» или по договоренности сторон. Продажа жилища по единому документу купли – продажи (1 000 000 р. налогового отчисления), в одинаковом размере делится на всех совладельцев.
По индивидуальному договору каждый из участников сделки оплачивает сумму, согласно своим долевым квадратным метрам (имущество может находиться в равной или неравной собственности).
Важно! Совладельцы (при приватизации), имеют одинаковые доли. Но раздел недвижимого имущества можно произвести по договоренности или в судебном порядке.
Иллюстрацией послужит примерный расчет супружеской пары, каждый из которых обладает половиной жилой площади (общее долевое распределение).
Финансовый вычет будет равняться 0, если реализация в брачной паре осуществляется по отдельным договорам.
Способы уменьшить НДФЛ при продаже квартиры
Государством предусмотрены ряд вариантов продажи имущества без подачи декларации.
Продажа единственного жилья
Операция по купле-продаже единственного места проживания с 2020 года, после приобретения по истечении 3 лет (минимальный срок уменьшили на 2 года), не будет стоить собственнику финансовых затрат в пользу государства, в ряде случаев:
- У хозяев, на момент продажи нет другого жилого имущества (квартиры или дома).
- Новое имущество приобретено в сроки до 90 дней, до реализации предыдущего объекта, по которому требуется декларация и справка НДФЛ.
Например, семейная пара приобрела квартиру в 2016 году, а решила ее поменять на более дорогое жилище в 2020 году. НДФЛ после сделки не потребуется, так как в собственности хозяев не имеется другой жилой площади для проживания.
Декларация необходима для другой семейной ячейки, в случае если граждане приобрели жилое помещение (2016 г.), а затем построили частный дом. Решение сбыть жилплощадь на сумму, к примеру, превышающую кадастровую стоимость на 400 или 500 тысяч рублей обойдется семье дороже (побором от 65 до 70 тысяч рублей), так как в «резерве» имеется второе место для проживания.
Снижение финансовых ставок при реализации доли несовершеннолетних детей
При купле-продаже долей несовершеннолетних детей родители выступают от имени ребенка (он декларирует доходы). В документе необходимо указать финансовые расходы, которые понесли родители, на обретение части имущества и затратили на часть жилища, выделяемого для проживания детей. Доля затрат родителей в их декларации, при сбыте квадратных метров, не учитывается.
Родство подтверждается свидетельствами о рождении малыша и о заключении брака, приложенные к декларации.
Отсчет владения недвижимостью для родителей будет вестись от момента ее покупки. Отсутствие вычета произойдет в том случае, если истек минимальный срок после приобретения квадратных метров.
Перерасчет льготных ставок
- Накануне 2021 года внесли изменения в правила перерасчета для физических лиц ранее взимаемых отчислений в имущественный фонд.
- Кого коснулось: в соответствии со статьей № 407 (Налоговый кодекс), в первую очередь льготы относятся к пенсионерам, участникам боевых действий и инвалидам.
- Данная категория граждан освобождается от уплаты налога на имущество, но следует учесть, что нововведение имеет отношение только к одному из перечисленных объектов собственности (частный дом, квартира, комната в общежитии или гараж).
Льготы для дольщиков
- Финансовое «послабление» с нынешнего года коснется и граждан, которые приобретают жилье в новостройках, компаньонов в ЖСК на правах долевого участия, а также «купцам» жилья в рамках переуступки прав (ДДУ).
- Льготы помогут продать свой метраж без отчислений в налоговые органы после полного расчета в ДДУ (инвестирование финансов в постройку многоквартирного жилого объекта до срока ввода его в эксплуатацию).
- Вы узнали можно ли уменьшить налог с продажи квартиры и для каких собственников подойдет тот или иной способ, который мы рассмотрели. Опрос: